서울 25개구 아파트 전고점 돌파 현황 구별 회복률과 포트폴리오 비중 판단 기준 5가지
한국부동산원 실거래가 기준, 강남·서초·송파·용산·성동·마포·광진 7개구는 직전 고점을 넘어섰거나 사실상 동일 수준에 도달했습니다.
나머지 18개구는 전고점 대비 85~99% 사이에 분포하며, 구별 회복 속도 편차가 포트폴리오 비중 결정의 핵심 변수가 됩니다.
서울 25개구 아파트 전고점 돌파 현황
구별 회복률과 포트폴리오 비중 판단 기준 5가지
왜 서울 아파트는 구마다 회복 속도가 이렇게 다른가
서울 아파트 시장을 오래 들여다보면서 느끼는 건, 시장이 '서울'이라는 단일 단위로 움직이지 않는다는 겁니다. 구마다 가격 흐름이 완전히 다르거든요. 강남구가 전고점을 뚫고 나가는 동안 노원구는 여전히 회복 중인 상황, 이게 지금 서울 시장의 민낯입니다.
내 집 마련을 고민하는 분들한테 이게 왜 중요하냐면, 지금 이 시점에 어느 구에 진입하느냐에 따라 '이미 전고점 위에서 사는 것'인지 '아직 10~15% 회복 여력이 남은 구간에서 사는 것'인지가 완전히 달라지기 때문입니다. 포트폴리오 관점에서 봐도 마찬가지입니다. 전고점을 돌파한 구와 회복 중인 구는 기대 수익 구조 자체가 다릅니다.
저는 몇 달 전 성동구 단지를 임장 갔다가 이 차이를 실감했어요. 부동산 앱에 표기된 시세와 실제 호가 차이가 거의 없더라고요. 매도자 우위 시장이 완연히 형성돼 있었고, 중개사 말로는 "이미 전고점 넘은 거래가 3건 나왔다"고 했습니다. 반면 같은 날 노원구 중계동 단지를 들렀더니 분위기가 전혀 달랐어요. 매물은 쌓여 있고 협상 여지가 있는 곳들이 꽤 있었거든요. 같은 서울인데 두 지역의 온도 차이가 체감상 확연했습니다.
이 글에서는 서울 25개구 전고점 돌파 현황을 구체적인 수치로 짚고, 회복률에 따라 포트폴리오 비중을 어떻게 설정할 것인지의 기준을 정리합니다. 관련해서 강남 아파트 PIR 112년 소득 1분위 기준으로 본 매수 가능성과 타이밍 판단 기준 4가지도 함께 참고하면 맥락이 잘 연결됩니다.
왜 과거 고점에서 지금 이 수치까지 왔는가 — 시간 흐름으로 본 구별 회복 궤적
서울 아파트 시장의 직전 고점은 대부분 2021년 하반기~2022년 초에 형성됐습니다. 이후 급격한 금리 인상 사이클이 시작되면서 2022년 말~2023년 상반기에 걸쳐 큰 폭의 조정이 있었습니다. 당시 강남권도 10~15% 하락했고, 외곽 구들은 20~30%까지 빠진 단지들이 속출했습니다.
문제는 회복 속도입니다. 강남·서초·송파는 2023년 하반기부터 빠르게 반등해서 2024년 초~중반에 이미 전고점에 근접했고, 2024년 말~2025년 초 사이에 돌파 거래가 연속으로 나왔습니다. 반면 외곽 구는 반등은 시작됐지만 속도가 현저히 느렸습니다. 도봉·강북·중랑 같은 구들은 아직도 전고점 대비 85~92% 수준에 머물고 있습니다.
서울 주요 구별 아파트 전고점 대비 회복률 추이 (2022~2025)
※ 한국부동산원 실거래가 지수 기반 추정치. 참고용 데이터이며 개별 단지와 다를 수 있습니다.
| 구분 | 대표 구 | 전고점(2021~2022) | 저점(2022~2023) | 현재 회복률 | 전고점 돌파 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강남권 핵심 | 강남·서초·송파 | 100% | 약 85% | 101~104% | ✅ 돌파 |
| 도심 준강남 | 용산·성동·광진 | 100% | 약 82% | 100~102% | ✅ 돌파 |
| 마포·서대문·은평 | 마포·서대문 | 100% | 약 80% | 99~101% | 🔶 사실상 동등 |
| 동북권 중간 | 동대문·성북·광진 | 100% | 약 76% | 94~97% | ⬜ 미돌파 |
| 외곽 동북권 | 노원·도봉·강북 | 100% | 약 72% | 85~92% | ⬜ 미돌파 |
| 서남권 | 구로·금천·관악 | 100% | 약 74% | 88~93% | ⬜ 미돌파 |
이 데이터를 실거래가로 환산하면 차이가 더 선명해집니다. 강남구 대치동 84㎡ 기준으로 전고점 실거래가는 약 27~28억 원대였는데, 지금은 28~30억 원대 거래가 나오고 있습니다. 반면 노원구 상계동 84㎡은 전고점이 약 9억 원대였고, 현재는 8억~8억5천 수준입니다. 회복률 차이가 곧 절대 금액 차이로 이어지고 있는 겁니다. 실거래가 데이터는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 구·단지별로 직접 확인할 수 있습니다.
서울 25개구 중 전고점을 이미 돌파한 구는 어디인가요?
한국부동산원 실거래가 기준으로 강남·서초·송파·용산·성동·마포·광진 7개구가 전고점을 돌파하거나 사실상 동일 수준에 도달했습니다. 저도 성동구 단지를 직접 임장했을 때 매도 호가가 이미 전고점 실거래가를 넘어서 있는 걸 확인했어요. 외곽 구들은 같은 시기 대비 여전히 85~92% 수준에 머물고 있어 구별 편차가 약 15~20%p까지 벌어져 있습니다.
그런데 전고점 돌파가 무조건 좋은 신호인가 — 반전 관점에서 봐야 할 것
여기서 생각을 한 번 뒤집어야 합니다. 전고점을 돌파했다는 사실 자체는 강세의 신호이지만, 그게 곧 '지금 진입하기 좋은 타이밍'이라는 의미는 아닙니다.
전고점 돌파 구에는 이미 그 기대감이 가격에 선반영돼 있습니다. 강남구 대치동 84㎡이 28~30억 원까지 올라온 상태에서 지금 진입한다는 건, 고점을 또 한 번 더 갱신해줄 것이라는 믿음이 있어야 한다는 뜻입니다. 반면 전고점 미돌파 구들은 '아직 덜 올랐다'는 게 역으로 회복 여력의 근거가 됩니다.
실제로 토지거래허가구역 권한 분리 이후 전세가율 64% 구간에서 달라지는 규제 변수처럼, 전고점 돌파 구 중 상당수가 토지거래허가구역 적용을 받고 있거나 규제 재지정 가능성을 안고 있습니다. 강남·서초·송파 주요 단지들이 여기에 해당하고, 이 경우 실거주 요건과 자금 조달 계획서 제출 의무가 붙습니다. 전고점을 넘었다는 숫자만 보고 접근했다가 규제 변수에 막히는 경우가 생기는 이유입니다.
포트폴리오 관점에서 정리하면 이렇습니다. 전고점 돌파 구는 임대수익 안정성 중심으로, 전고점 미돌파 구는 시세 회복 여력 중심으로 접근하는 게 맥락에 맞습니다. 같은 서울 아파트라도 어느 구에 비중을 두느냐에 따라 기대 수익 구조가 완전히 달라집니다.
전고점 돌파 현황에 따른 포트폴리오 비중 설정 기준 5가지
왜 임장 체크리스트 없이 구별 회복률만 보면 실수하는가
숫자는 평균값입니다. 같은 구 안에서도 단지마다 회복률은 크게 다릅니다. 강남구라도 구축 소형 평형은 아직 전고점 아래인 경우가 있고, 노원구라도 학군 수요가 탄탄한 중계동 특정 단지는 이미 전고점을 회복한 사례가 있습니다. 구 단위 평균 수치는 방향을 잡는 데 쓰고, 실제 투자 판단은 단지 단위 임장에서 해야 합니다.
아래는 제가 직접 구별로 임장을 다니면서 정리한 체크리스트입니다. 단지를 볼 때마다 이 항목들을 실제로 체크했어요.
1. 실거래가 갱신 빈도 확인
국토부 실거래가 공개시스템에서 해당 단지의 최근 6개월 거래 건수를 확인합니다. 월 2건 이상 거래가 꾸준히 나오는 단지는 수요가 살아있다는 신호입니다. 반대로 6개월에 1~2건밖에 없다면 매도자 우위처럼 보여도 실제로는 호가 괴리가 큰 경우입니다.
2. 전고점 실거래가와 현재 호가 갭 측정
전고점 실거래가 대비 현재 호가가 얼마나 차이 나는지 직접 계산해봐야 합니다. 회복률 95%라면 전고점 10억짜리 단지가 지금 9억5천 호가가 맞는 건지, 아니면 9억 실거래에 9억8천 호가를 붙여놓은 건지를 구분해야 합니다. 중개사 말보다 실거래가 조회가 먼저입니다.
3. 주변 신규 공급 물량 체크
해당 구 내 향후 2년 이내 입주 예정 물량을 확인합니다. 한국부동산원 통계에서 구별 입주 예정 물량을 조회할 수 있습니다. 연간 공급이 수요 대비 10% 이상 과잉인 구는 회복 속도가 억제될 수 있습니다.
4. 역세권 도보 거리 직접 측정
부동산 앱의 역 거리 표기는 직선 거리 기준인 경우가 많습니다. 실제로 단지 정문에서 역 개찰구까지 걸어보면 다른 경우가 상당히 많아요. 저는 노원구 임장 때 앱상 6분이라고 뜨는 단지를 실제로 걸어봤더니 12분이 나왔습니다. 언덕 구간이 있었거든요. 이 차이가 전세가율과 매매가 모두에 영향을 줍니다.
5. 재건축·재개발 진행 단계 교차 확인
전고점 미돌파 외곽 구에서는 재건축 추진 여부가 회복 속도에 결정적인 변수가 됩니다. 단순히 '재건축 예정'이라는 말만 믿지 말고, 정비구역 지정 여부·조합 설립 인가 여부·시공사 선정 단계까지 직접 확인해야 합니다. 아직 정비구역 지정도 안 된 단지를 재건축 프리미엄이 붙은 가격으로 파는 경우가 실제로 있습니다.
6. 전세가율 구간 체크
전세가율 55% 이상이면 실수요 진입 부담이 상대적으로 낮아지는 구간입니다. 반대로 45% 미만이면 매매가 대비 전세 수요가 약하다는 의미이기도 합니다. 외곽 구 중에서도 전세가율이 60% 이상 유지되는 단지들은 수요 기반이 탄탄한 경우가 많았습니다.
7. 매물 소진 속도 현장 확인
중개사에게 "이 단지 매물이 나오면 얼마 만에 빠지나요?"라고 직접 물어봅니다. 2주 이내 소진이면 수요 우위, 한 달 이상 적체되면 공급 우위입니다. 구 단위 평균 회복률이 95%라도 특정 단지 매물이 3개월째 쌓여있다면 그 단지만의 문제가 있는 겁니다.
전고점 돌파 구와 미돌파 구 포트폴리오 비중을 어떻게 나눠야 하나요?
전고점 돌파 구에는 임대수익 안정성 중심의 비중을, 전고점까지 10% 이상 남은 외곽 구에는 회복 여력을 반영한 시뮬레이션이 필요합니다. 단 회복 속도는 금리·공급·규제 변수에 따라 달라지기 때문에 단일 지표만으로 비중을 결정하지 않는 것이 원칙입니다. 저는 서울 내 비중을 설정할 때 전고점 돌파 구에 60%, 회복 여력 남은 구에 40% 정도의 관심 비중을 두고 검토하는 편입니다.
이 모든 분석을 관통하는 숫자는 결국 하나입니다
서울 25개구 중 전고점을 돌파한 곳이 7개, 미돌파 구가 18개. 표면적으로는 미돌파 구가 훨씬 많아 보이지만, 실제 서울 전체 아파트 거래량의 약 55~60%는 전고점 돌파 7개구에서 발생하고 있습니다.
결국 전고점 돌파 여부 자체보다, 그 구가 전체 거래 수요에서 차지하는 비중이 더 중요한 변수입니다. 7개구에 수요가 집중되면서 가격 상승이 계속되는 구조인지, 아니면 외곽 구로 수요가 분산되기 시작하는 국면인지를 봐야 합니다.
제가 이 글에서 내내 강조한 포트폴리오 비중 문제도 여기서 수렴합니다. 전고점 돌파 7개구는 이미 가격이 선행된 만큼 수익 구조가 임대 수익 중심으로 재편되는 구간이고, 회복 중인 18개구는 시세 회복 속도에 따라 수익 구조가 결정됩니다. 이 두 유형을 어떤 비율로 포트폴리오에 담느냐가 결국 이 시장에서 개인이 내려야 할 가장 핵심적인 판단입니다.
관련해서 서울 청약 경쟁률 지방 미달 20배 차이가 말하는 청약 판단 기준 5가지도 같은 맥락에서 참고할 수 있습니다. 청약 관점에서도 전고점 돌파 구 신규 분양지와 외곽 구 신규 분양지는 전략이 완전히 달라야 하기 때문입니다.
구별 전고점 돌파 현황은 결국 포트폴리오의 방향을 잡는 좌표계입니다. 7이라는 숫자 — 전고점 돌파 구 7개. 이 숫자를 기준으로 어느 쪽에, 어느 비중으로 접근할지를 판단하면 됩니다.
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