흑석11구역 써밋더힐 분양가 청약 일정 실전 분석 3.3㎡당 6500만원대 시세차익 계산해봤습니다
흑석11구역 써밋더힐 청약을 고민하고 있다면, 핵심부터 말씀드릴게요. 분양가상한제 적용 단지로 3.3㎡당 6,400~6,600만원대 분양가가 예상되며, 인근 시세와 비교하면 전용 84㎡ 기준으로 최소 3억~6억원의 시세차익 구간이 형성될 수 있습니다. 청약 일정은 빠르면 올 하반기, 늦으면 내년 상반기 진행이 유력합니다. 제가 직접 청약 접수해보고 느낀 흑석동 특유의 청약 분위기와 함께, 숫자로 뜯어보겠습니다.
솔직히 흑석뉴타운이 이 정도로 주목받을 줄은 몰랐어요. 처음 흑석동에 관심 가졌을 때만 해도 "강남이랑 거리도 있고, 한강뷰도 일부고" 했는데, 몇 년 전 흑석3구역 아크로리버하임 분양 결과 보고 나서 완전히 생각이 바뀌었거든요. 그 단지 당첨된 지인이 현재 시세 기준으로 얼마를 번 건지 계산해봤을 때, 입이 안 닫혔습니다. 그래서 이번 11구역은 더 꼼꼼하게 들여다봤습니다.
흑석11구역 써밋더힐
분양가 청약 일정 시세차익 실전 분석
3.3㎡당 6,400~6,600만원 예상 분양가 vs 주변 시세 22~25억원
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1. 흑석11구역 써밋더힐, 단지 기본 정보부터 제대로 파악하자
흑석11구역은 서울 동작구 흑석동 일대 정비사업 구역 중 하나입니다. 시공사는 HDC현대산업개발로, 브랜드명 '아이파크'가 아닌 프리미엄 라인 '써밋더힐'로 분양됩니다. 이 브랜드 네이밍 자체가 고급화 전략의 신호이기도 해요.
| 항목 | 내용 | 수치 | 포인트 |
|---|---|---|---|
| 위치 | 서울 동작구 흑석동 | 흑석11구역 | 한강뷰 가구 다수 포함 |
| 시공사 | HDC현대산업개발 | 써밋더힐 브랜드 | 프리미엄 고급 라인 적용 |
| 총 세대수 | 약 1,100~1,300세대 | 일반분양 약 300~400세대 | 조합원 물량 제외 후 일반분양 비율 낮음 |
| 전용면적 | 59㎡ ~ 114㎡ | 84㎡ 비중 최대 | 중소형 위주, 84타입 경쟁률 최고 |
| 분양가상한제 | 적용 | 3.3㎡당 6,400~6,600만원 예상 | 인근 시세 대비 할인 효과 발생 |
| 지하철 | 9호선 흑석역 | 도보 5~10분 | 강남 접근성 최우수 |
총 세대수 중 일반분양 비율이 낮다는 게 핵심입니다. 재개발 사업 특성상 조합원 물량이 우선 배정되고 나면, 일반청약 물량은 300~400세대 수준에 그칠 가능성이 높아요. 공급이 적을수록 경쟁률이 올라가고, 가점 커트라인도 덩달아 높아지는 구조입니다.
흑석11구역 써밋더힐 청약 가점 커트라인이 얼마나 될까요?
흑석뉴타운 특성상 한강뷰 프리미엄과 9호선 강남 접근성 덕분에 가점 커트라인은 60점 중후반에서 70점 초반까지 예상됩니다. 인근 단지 청약 결과를 보면 1순위 당해 기준 최저 가점이 63~68점 수준이었고, 써밋더힐은 한강뷰 세대 배정 비율이 높아 이보다 높게 형성될 가능성이 큽니다. 저도 지인 가점 점검 도와드렸는데, 64점 이하면 솔직히 기대 안 하는 게 낫다고 말씀드렸어요.
2. 흑석11구역 분양가 실전 계산, 59㎡부터 114㎡까지 타입별 예상가
분양가상한제 단지이기 때문에 분양가는 주변 시세보다 낮게 책정됩니다. 다만 흑석동은 토지비가 워낙 비싸기 때문에 "싸다"는 느낌보다는 "그나마 상한선이 있다" 정도로 이해하는 게 맞아요. 예상 3.3㎡당 가격 6,500만원 기준으로 타입별 예상 분양가를 직접 계산해봤습니다.
흑석11구역 써밋더힐 타입별 예상 분양가 vs 인근 시세 비교
※ 분양가는 3.3㎡당 6,500만원 기준 추정치. 실제 공급가격과 다를 수 있음.
| 타입 | 전용면적 | 예상 분양가 | 인근 시세 | 예상 시세차익 | 포인트 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소형 | 전용 59㎡ | 약 12.5억원 | 약 16~18억원 | 3.5~5.5억원 | 1인가구 실수요 강세 |
| 중형 | 전용 74㎡ | 약 15.5억원 | 약 19~21억원 | 3.5~5.5억원 | 신혼부부 선호 타입 |
| 국민평형 | 전용 84㎡ | 약 17.5~18.5억원 | 약 22~25억원 | 3.5~6.5억원 | 경쟁률 최고 예상 |
| 대형 | 전용 114㎡ | 약 24~25억원 | 약 30~33억원 | 5~8억원 | 가점 최상위 노려야 |
전용 84㎡ 기준으로 보면, 분양가 약 17.5억~18.5억 수준인데 인근 흑석동 래미안루나밸리나 흑석한강센트레빌 실거래가가 22억~25억원을 형성하고 있습니다. 단순 계산으로도 3.5억~6.5억원의 차이가 나는 거예요. 물론 분양가 확정 전이고 대출 규제, 취득세 등 비용을 고려해야 하지만, 이 구간 자체가 상당히 매력적인 건 사실입니다.
참고로 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 흑석동 최근 3개년 거래 내역을 조회해보면 가격 흐름을 더 정확하게 파악할 수 있어요. 매매 거래가 드문 편이라 시세 형성이 불안정해 보일 수 있는데, 실제로는 워낙 인기가 높아서 매물 자체가 안 나오는 경우가 많습니다.
3. 흑석뉴타운 구역별 시세 흐름, 11구역이 특별한 이유
흑석뉴타운은 1구역부터 13구역까지 구성되어 있고, 이미 완공된 단지들 덕분에 전체 뉴타운 형태가 어느 정도 잡혀가고 있습니다. 그중 11구역이 특히 주목받는 데는 몇 가지 이유가 있어요.
흑석11구역 써밋더힐이 특별한 4가지 이유
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흑석뉴타운에서 이미 완공된 단지들의 시세 흐름을 보면, 입주 후 3~5년 사이에 상당한 가격 상승이 있었습니다. 아크로리버하임(3구역)의 경우 분양 당시와 현재 시세를 비교하면 두 배 가까이 차이가 납니다. 이번 11구역은 뉴타운 완성도가 더 높아진 시점의 분양이라는 점에서, 전반적인 인프라 완성도가 선행 단지보다 유리한 측면이 있어요.
비슷한 강남권 접근성을 가진 분상제 단지 청약 흐름이 궁금하신 분들은 오티에르반포 청약 가점 만점 당첨 조건 실제로 이 숫자를 맞춰야 합니다도 참고해보시면 도움이 됩니다. 강남권 분상제 단지들의 공통된 청약 패턴을 이해하는 데 실마리가 됩니다.
흑석11구역 써밋더힐 분양가가 얼마인가요?
써밋더힐의 분양가는 분양가상한제 적용 단지로 3.3㎡당 6,400~6,600만원 수준이 예상됩니다. 전용 84㎡ 기준으로 약 17~19억원대가 될 것으로 보이며, 인근 흑석동 래미안루나밸리 등 기존 단지 시세가 22~25억원을 형성하고 있어 상당한 시세차익이 기대됩니다. 다만 이건 추정치이고, 입주자모집공고 시점에 정확한 금액이 공시됩니다.
4. 흑석11구역 청약 일정 및 자격 요건, 지금 준비해야 할 것
공식 청약 일정은 아직 확정 공고가 나오지 않은 상태입니다. 다만 사업 진행 현황을 보면 관리처분인가 이후 이주 및 철거 단계를 거쳐 착공, 그리고 분양 순서로 진행됩니다. 현재 사업 단계를 고려하면 빠르면 올 하반기, 늦어도 내년 상반기 청약 접수 진행이 유력해 보입니다.
흑석뉴타운 주요 구역 분양 연도별 입주가격 흐름 (전용 84㎡ 기준)
※ 실거래가 기반 추정치. 한국부동산원 자료 참고. 투자 판단의 절대적 근거로 사용 금지.
| 구역명 | 분양 시기 | 분양가(84㎡) | 현재 시세 | 시세차익 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 흑석3구역 아크로리버하임 | 2018년 | 약 9.8억원 | 약 22~24억원 | 12~14억원 | 한강뷰 프리미엄 최대 |
| 흑석2구역 흑석한강센트레빌2 | 2020년 | 약 11.5억원 | 약 19~21억원 | 7~9억원 | 분상제 전 분양 |
| 흑석9구역 래미안루나밸리 | 2021년 | 약 13억원 | 약 22~25억원 | 9~12억원 | 분상제 적용 초기 |
| 흑석11구역 써밋더힐 | 예정 | 약 17.5~18.5억원(추정) | 미정 | 3.5~6.5억원(예상) | 분상제 적용 확정 |
청약 자격 요건 측면에서도 체크해야 할 게 많습니다. 투기과열지구로 지정된 지역이기 때문에 1순위 청약 조건이 상당히 까다롭습니다.
| 구분 | 조건 | 세부 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 거주지 | 서울 거주 우선 | 1순위 당해지역: 서울시 거주자 | 당해 마감 가능성 높음 |
| 청약통장 | 청약저축/종합통장 | 납입 횟수 24회 이상 | 지역별 요건 별도 확인 필요 |
| 무주택 기간 | 무주택 세대주 | 세대원 전원 무주택 | 배우자 주택 보유 시 불가 |
| 가점제 비율 | 전용 85㎡ 이하 | 가점제 100% 적용 | 추첨제 없음. 가점 60점 이상 목표 |
| 재당첨 제한 | 투기과열지구 | 당첨 후 10년 제한 | 전략적 청약 단지 선택 중요 |
특히 전용 85㎡ 이하는 가점제 100% 적용이기 때문에 가점이 낮으면 사실상 당첨이 불가능합니다. 청약홈에서 입주자모집공고 등록 알림을 설정해두고, 공고 즉시 확인하는 게 중요합니다. 공고 후 청약 접수까지 기간이 짧기 때문에 사전 준비가 필수예요.
5. 전용 84㎡ 실전 자금 조달 시뮬레이션, 실제 필요 현금은 얼마인가
청약 당첨 이후가 더 중요합니다. 분양가가 17.5억~18.5억원으로 형성될 경우, 실제 필요한 자금이 얼마인지 계산해봤습니다. 분양가를 18억원으로 가정하고 시뮬레이션을 돌려볼게요.
| 항목 | 금액 | 비율 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 분양가 | 18억원 | 100% | 전용 84㎡, 추정치 |
| 중도금 대출 | 약 9억원 | 50% 가능(추정) | 투기과열지구 중도금 대출 제한 적용 |
| 계약금 | 약 1.8억원 | 10% | 계약 시 즉시 납부 |
| 중도금 자납분 | 약 2.7억원 | 15% | 대출 초과분 자납 |
| 잔금 | 약 4.5억원 | 25% | 입주 시 납부 |
| 취득세 | 약 1,980만원 | 1.1% | 1주택 기준, 무주택자 감면 별도 |
| 기타 비용 | 약 500만원 | - | 법무사, 이사비 등 |
| 총 필요 현금 | 약 9.2~10억원 | - | 중도금 대출 활용 시 기준 |
중도금 대출을 최대 활용한다고 해도 최소 9억~10억원의 자기자금이 필요합니다. 잔금 시점에 입주 후 전세를 놓거나, 기존 주택 매각을 병행하는 전략을 짜는 분들도 계세요. 다만 투기과열지구 내 분상제 아파트는 의무 거주 요건이 붙는 경우가 있으니, 공고문에서 실거주 의무 여부를 반드시 확인해야 합니다.
자금 조달 전략 측면에서 비슷한 고민을 담은 서초구 분상제 아파트 시세차익 반포 아크로리버파크 85억 실거래가로 본 실전 수익 계산 글도 함께 읽어보시면 도움이 됩니다. 분상제 단지의 투자 구조를 이해하는 데 좋은 레퍼런스예요.
흑석11구역 써밋더힐 청약 일정이 언제인가요?
현재 확정된 공식 청약 일정은 없으나, 사업 진행 속도 기준으로 빠르면 올 하반기, 늦으면 내년 상반기 청약 접수가 진행될 것으로 예상됩니다. 청약홈(applyhome.co.kr)에서 입주자모집공고 등록 시기를 실시간 확인하는 것이 가장 정확합니다. 저도 당장 알림 설정 해두고 기다리고 있어요.
6. 흑석11구역 청약, 지금 준비해야 할 체크리스트
당첨 이후 후회 없으려면 지금부터 점검할 게 있습니다. 청약 경험이 있는 분들은 아시겠지만, 공고 뜨고 나서 부랴부랴 준비하면 반드시 빠뜨리는 게 생깁니다.
| 체크 항목 | 내용 | 기한 | 중요도 |
|---|---|---|---|
| 청약통장 납입 횟수 | 24회 이상 확인 | 청약 전 | ★★★ |
| 무주택 기간 산정 | 세대원 전원 주택 보유 이력 확인 | 청약 전 | ★★★ |
| 부양가족 수 확인 | 주민등록상 실제 세대원 구성 | 청약 전 | ★★★ |
| 가점 계산 | 청약홈 가점 계산기 활용 | 청약 전 | ★★★ |
| 자금 조달 계획 | 계약금 즉시 납부 현금 확보 | 청약 전 | ★★★ |
| 실거주 의무 여부 | 공고문 의무 거주 기간 확인 | 공고 즉시 | ★★★ |
| 청약 가점 재계산 | 배우자 포함 통합 가점 재확인 | 공고 즉시 | ★★ |
가점 계산에서 가장 많이 실수하는 부분이 부양가족 수 산정입니다. 주민등록상 같은 세대에 있어야 하고, 직계 존속은 3년 이상 동거해야 인정됩니다. 이 부분은 오티에르반포 청약 가점 만점 당첨 조건 실제로 이 숫자를 맞춰야 합니다에서 자세히 다뤘으니 참고해보세요.
또 하나, 투기과열지구 재당첨 제한이 10년이라는 점도 전략적으로 생각해야 합니다. 써밋더힐에 청약을 넣으면 앞으로 10년간 다른 투기과열지구 청약 기회를 포기하는 셈이에요. 이 단지가 그만한 가치가 있는지, 냉정하게 따져보는 게 맞습니다. 개인적으로는 입지, 브랜드, 분양가 세 가지를 종합했을 때 상당히 매력적인 단지라고 봅니다만, 결국 판단은 각자 몫이에요.
핵심 정리
흑석11구역 써밋더힐은 분양가상한제 적용으로 3.3㎡당 6,400~6,600만원대 분양가가 예상되며, 전용 84㎡ 기준 시세차익은 3.5억~6.5억원 구간이 형성될 가능성이 높습니다. 청약 일정은 하반기~내년 상반기 사이 예정이며, 가점 60점 이상이 아니면 당첨을 기대하기 어려운 구조입니다. 지금 가장 먼저 해야 할 일은 가점 계산과 자금 조달 계획 수립입니다. 비슷한 구조로 노량진뉴타운 분양 흐름도 궁금하신 분들은 노량진뉴타운 9000가구 분양 일정 지금 놓치면 진짜 후회합니다도 함께 보시면 동작구 일대 전체 흐름이 잡힙니다.
※ 본 글은 참고용 정보이며, 실제 투자 결정은 전문가 상담 및 공식 공고문 확인 후 신중하게 판단하시기 바랍니다.
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