서울 전세수급지수 108.9 공급 부족인 경우 월세 수익률과 투자 적합도 판단 기준
한국부동산원 기준 서울 전세수급지수가 108.9를 기록하며 수요 우위 국면이 지속되고 있습니다. 전세 매물이 줄고 월세 전환이 빨라지면서, 수익형 임대 구조를 갖춘 물건의 현금흐름 조건이 달라지는 국면입니다.
이 글은 수급지수 흐름을 과거부터 추적하고, 실제 월세 수익률 계산과 함께 어떤 투자자에게 지금 이 국면이 유효한지 기준을 제시합니다.
서울 전세수급지수 108.9 공급 부족
월세 수익률과 투자 적합도 판단 기준 분석
1. 월세 계약이 끊기지 않는 구조가 만들어진 경위
제가 마포구 소형 아파트를 월세로 돌리기 시작한 게 몇 년 전이었는데, 처음엔 솔직히 공실이 걱정됐어요. 전용 59㎡ 기준으로 보증금 3,000만 원에 월세 95만 원짜리로 내놨거든요. 그런데 부동산에 내건 지 사흘 만에 세 팀이 보겠다고 연락 왔습니다. 그때 느꼈어요. 이건 물건 문제가 아니라 공급 자체가 부족한 거라는 걸.
지금 서울 전세수급지수는 108.9입니다. 한국부동산원 집계 기준으로, 100을 넘으면 수요가 공급을 초과한다는 신호입니다. 현장에서는 이게 숫자 이상으로 체감됩니다. 전세 매물이 안 나오니까 월세로 밀려나는 수요가 늘고, 그 수요가 월세 시장 협상력을 집주인 쪽으로 당겨오는 구조거든요.
실제로 서울 전세 매물 품귀 현상은 이미 여러 지표에서 확인됩니다. 관련해서 서울 전세 매물 품귀 웨이팅 대기 현상, 지금 이 숫자가 말해주는 것을 함께 읽으면 맥락이 더 잘 잡힙니다. 수급지수가 이 수준을 유지할 때 월세 수익 구조가 어떻게 형성되는지, 과거부터 데이터를 짚어보겠습니다.
서울 전세수급지수 108.9가 의미하는 게 뭔가요?
전세수급지수는 100을 기준으로 그 이상이면 수요가 공급보다 많다는 뜻입니다. 108.9는 서울 전세 시장에서 구하려는 사람이 내놓는 사람보다 압도적으로 많은 상태입니다. 공인중개사 설문 기반 지표라 현장 체감이랑 꽤 일치하더라고요. 제가 중개사에게 직접 물어봤을 때 "요즘 전세 매물 들어오면 당일에 나간다"는 말을 실제로 들었어요.
2. 수급지수가 100 아래였던 시기와 지금이 어떻게 다른가
서울 전세수급지수가 100 아래로 떨어졌던 건 2022년 하반기~2023년 초반이었습니다. 금리 급등기에 전세 수요가 꺾이고 역전세 우려가 커지던 시기였죠. 당시 수급지수는 96~98 수준까지 내려갔고, 강동구 일부 단지는 전세가가 분양가 아래로 빠지는 상황도 나왔어요.
그 이후 금리 인하 기대감이 확산되고 입주 물량이 줄기 시작하면서 지수가 반등했습니다. 특히 서울 아파트 인허가가 크게 줄어든 영향이 지금 수급 구조에 고스란히 반영되고 있습니다. 서울 아파트 인허가 62% 감소, 공급 부족이 바꾸는 시장 3가지 신호에서 이 내용을 상세히 다뤘는데, 인허가 감소→착공 감소→입주 감소의 시차 구조가 향후 2~3년 수급에 영향을 줄 가능성이 높습니다.
서울 전세수급지수 및 전세가 변동 추이
※ 한국부동산원 월간 통계 기반 참고용 데이터. 실제 수치와 차이가 있을 수 있습니다.
| 시기 | 전세수급지수 | 서울 아파트 평균 전세가(억) | 전세가율(%) | 시장 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 2021년 하반기 | 113.2 | 5.8 | 61 | 임대차 3법 이후 매물 잠김 |
| 2022년 하반기 | 97.4 | 5.1 | 58 | 금리 급등, 역전세 우려 |
| 2023년 하반기 | 101.8 | 5.3 | 59 | 회복 초입, 매물 소폭 감소 |
| 2024년 하반기 | 105.6 | 5.7 | 60 | 입주 물량 감소 본격화 |
| 2025년 현재 | 108.9 | 6.1 | 62 | 수요 우위, 월세 전환 가속 |
표에서 보이듯 전세가율도 같은 기간 58%에서 62%로 회복됐습니다. 전세가율이 올라간다는 건 매매가 대비 전세가가 쫓아온다는 뜻이고, 월세 전환 시 임대인 협상력이 강해지는 환경이 만들어진다는 의미이기도 합니다.
3. 월세 전환 수요가 늘어난 경우 실제 수익률은 어떻게 계산되는가
전세가가 6억인 전용 59㎡ 아파트를 예로 들어보겠습니다. 이 물건을 보증금 5,000만 원에 월세로 전환할 경우, 통상 전세 전환율 4% 기준으로 계산하면 월세는 약 183만 원이 나옵니다.
계산식: (전세가 6억 - 보증금 5,000만원) × 4% ÷ 12개월 = 약 183만 원
매매가가 10억이라고 하면, 실질 수익률은 이렇게 됩니다.
전세→월세 전환 수익률 시뮬레이션 (전용 59㎡ 기준)
realtynewsnote.com
제가 보유한 물건 기준으로 관리비 정산, 소득세 신고까지 마친 후 실질 수익률이 연 3.8% 정도 나왔어요. 세전으로는 4.2%였는데, 임대소득세(분리과세 14% 적용) 빼고 나니까 그 정도 되더라고요. 생각보다 크게 깎이지 않았던 이유가 필요경비 60% 공제가 적용됐기 때문이었습니다. 이 부분은 국세청 홈택스에서 임대소득 분리과세 시뮬레이션을 직접 돌려보면 확인할 수 있습니다.
전세 공급 부족이 심한 지역에서 월세 수익률은 어느 정도 나오나요?
서울 기준 아파트 월세 수익률은 강북권 중소형이 연 3.5~4.5%, 강남권은 2.5~3.2% 수준입니다. 전세 품귀 상황에서 월세 전환 수요가 늘어 협상력이 집주인 쪽으로 쏠리는 경향이 있어요. 저 같은 경우 공실 없이 4년 연속 계약이 이어졌는데, 이게 물건 특성보다는 지역 수급 구조 덕분이었다고 봅니다.
4. 전문가 전망과 제 판단이 갈리는 지점
증권사 리포트를 보면 대체로 두 가지 시각이 있습니다. 한쪽에서는 "전세수급지수 108~110 구간은 전세가 추가 상승의 선행 지표"라며 향후 6개월 내 서울 전세가 3~5% 추가 상승을 예상합니다. 다른 쪽에서는 "DSR 규제와 경기 불확실성이 매매 수요를 억제하고 있어 전세 전환 수요 자체가 줄어들 수 있다"고 봅니다.
저는 두 번째 시각이 일부 맞다고 생각합니다. 다만 여기서 중요한 건 전세 수요가 줄어드는 게 아니라 '매매로 못 넘어가는 수요'가 전세·월세 시장에 계속 갇혀있는 구조라는 점입니다. 소득 대비 집값 배수(PIR)가 서울 기준 15배를 넘는 상황에서 전세→매매 전환이 쉽지 않거든요. 결국 전세 수요는 대기 상태로 쌓이고, 매물이 안 나오면 이 대기 수요가 월세 시장으로 흘러들어옵니다.
그래서 저는 수급지수 108.9가 단기 피크라기보다는 구조적인 공급 부족의 결과라고 봅니다. 리포트 전망치처럼 '전세가 5% 추가 상승'이 반드시 맞다고 단정하긴 어렵지만, 현재 수급 구조가 임대인에게 유리한 환경이라는 점은 부정하기 어렵습니다.
5. 월세 수익 구조가 맞는 투자자인 경우의 판단 기준
전세수급지수 108.9 국면에서 월세 수익형 접근이 유효한 투자자는 명확한 조건이 있습니다. 단순히 '수급이 좋으니까 사자'는 접근은 위험합니다. 조건을 짚어보겠습니다.
| 구분 | 적합한 경우 | 주의해야 할 경우 |
|---|---|---|
| 자산 규모 | 취득가 기준 10억 이하 물건, LTV 40% 이하 레버리지 | 대출 비중 60% 초과 시 금리 변동에 취약 |
| 소득 구조 | 근로소득 연 6,000만 원 이상 + 월세 보조 목적 | 월세가 주 소득인 경우 공실 리스크 과도 |
| 보유 목적 | 5년 이상 장기 보유 + 임대 수익 목적 | 2~3년 단타 회전 목적은 취등록세 손실 큼 |
| 지역 선택 | 역세권 도보 10분 이내, 전용 59㎡ 이하 중소형 | 대형 평형은 월세 수요층이 얇음 |
| 세금 구조 | 1주택자 또는 임대사업자 등록 후 세제 혜택 활용 | 다주택자 중과세 적용 구간은 수익률 역전 가능 |
저 같은 경우엔 처음 월세를 놓을 때 역까지 실제로 걸어봤어요. 부동산 앱에는 '도보 8분'이라고 나와 있었는데, 직접 걷고 신호 기다리고 하니까 12분이 나오더라고요. 이게 세입자 입장에서는 꽤 다른 느낌이거든요. 그래서 역 도보 거리 실측은 임장에서 꼭 직접 확인하는 게 맞습니다.
수익률 계산도 마찬가지입니다. 단순 월세 수입을 매매가로 나눠서 나오는 표면 수익률 말고, 취득세(1~3%), 재산세, 종부세, 수선충당금(연 0.3~0.5% 수준)까지 빼고 나서의 실질 수익률을 봐야 합니다. 강북 역세권 중소형 기준으로 이걸 다 반영하면 수익률이 3.5~4.2% 구간에 놓입니다. 이 수치가 의미 있으려면 공실률이 낮아야 하고, 그 조건을 만족하는 환경이 지금 서울 전세수급지수 108.9 국면이라는 겁니다.
지금 서울에서 월세 수익형 아파트를 사도 되는 시기인가요?
단정적으로 말하기 어려운 질문입니다. 다만 수급지수 108.9는 공실 리스크가 낮은 환경이라는 점은 확인됩니다. 문제는 취득 비용과 세금 구조인데, 1주택자라면 월세 전환 수익률이 연 3.5~4%대까지 나오는 구간이 존재합니다. 다주택자라면 중과세 구간이 수익률을 역전시킬 수 있어서 세금 계산이 먼저입니다.
6. 지금 직접 확인해야 할 두 가지
수급지수가 높다는 건 환경이 좋다는 거지, 개별 물건이 수익성이 있다는 뜻은 아닙니다. 이 환경에서 실제로 검토하고 있다면 확인해야 할 게 두 가지입니다.
첫 번째는 실거래가 기반 전세 전환율 계산입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 단지의 최근 전세 실거래가를 확인하고, 매매가와 비교해 전세가율이 몇 %인지 직접 뽑아보세요. 60% 이상이면 월세 전환 시 협상력이 살아있는 구간입니다.
두 번째는 직접 임장입니다. 주변 공인중개사 2~3곳에 들러서 "지금 이 평형 월세로 놓으면 얼마나 걸려요?"라고 물어보는 겁니다. 요즘 시장에서 '일주일 이내 계약'이 나오는 단지인지 아닌지를 현장에서 바로 확인할 수 있습니다. 수급지수는 서울 전체 평균이고, 개별 단지 온도는 다를 수 있거든요. 이 기준으로 판단하면 됩니다.
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