영등포 타임스퀘어 오피스 매각 시세 실제로 이 숫자가 말해주는 것
영등포 타임스퀘어 오피스 매각 시세는 총 거래 추정가 1조 2천억원~1조 5천억원, 3.3㎡당 약 1,800만원~2,300만원 레인지에서 형성되고 있습니다. 서울 도심 A급 오피스 시장에서도 이 정도 규모의 블록딜은 흔치 않은데, 숫자만 보면 엄청나 보이지만 실제로 이 거래가 투자자에게 어떤 의미인지는 캡레이트, 공실률, 매각 구조까지 같이 봐야 제대로 보입니다. 제가 서울 상업용 부동산을 관심 있게 지켜보면서 이 딜을 따로 정리해두고 있었는데, 주변 지인 몇 분이 "그거 진짜 얼마야?"라고 물어봐서 오늘 제대로 한 번 풀어보겠습니다.
영등포 타임스퀘어
오피스 매각 시세 분석
추정 거래가 1조 2천억~1조 5천억 3.3㎡당 최대 2,300만원
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1. 영등포 타임스퀘어 오피스, 어떤 건물인가
타임스퀘어는 영등포구 영중로 15에 위치한 복합쇼핑몰 겸 오피스 건물입니다. 전체 연면적은 약 32만㎡(약 9만 6천 평) 규모인데, 이 중 오피스 전용 면적은 약 6만 6천 평 수준으로 추정됩니다. 지하 7층에서 지상 14층까지 구성된 오피스동에는 이마트, 롯데백화점, CGV 같은 앵커 테넌트와 함께 대형 금융사 및 IT 기업들이 입주해 있습니다.
건물 자체의 스펙을 보면 전형적인 서울 도심권 A급 오피스에 해당합니다. 층고 2.7m 이상, 유리 커튼월 외벽, 중앙냉난방, 지하 주차장 1,700면 이상. 그리고 결정적으로 영등포역 도보 5분 이내라는 교통 입지가 프라이싱에 그대로 반영됩니다. 여의도와 붙어있는 위치라 금융권 수요가 꾸준하고, 공실률이 만성적으로 낮은 편입니다.
소유 구조를 보면 더 흥미롭습니다. 경방(주)이 대주주로 있고, 일부 지분은 리츠나 펀드 형태로 분산되어 있습니다. 이번 매각 이슈는 블록딜 형태로 오피스동 전체 또는 일부 지분을 기관투자자에게 넘기는 구조로 진행되고 있다는 게 업계 얘기입니다.
영등포 타임스퀘어 오피스 핵심 스펙 요약
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2. 매각 시세 어떻게 계산하나 직접 시뮬레이션
상업용 부동산 매각가 산정에는 크게 두 가지 방법이 쓰입니다. 첫 번째는 비교사례법(3.3㎡당 단가 곱하기), 두 번째는 수익환원법(NOI ÷ 캡레이트)입니다. 이 두 가지로 직접 시뮬레이션해보겠습니다.
방법 1. 비교사례법
서울 A급 오피스 최근 거래 사례를 보면 여의도권은 3.3㎡당 2,000만~2,500만원, 강남권은 2,500만~3,000만원, 도심권(종로·중구)은 2,200만~2,800만원대에서 거래됩니다. 영등포는 여의도 인접이지만 완전 여의도는 아니라서 할인 요소가 있습니다. 보수적으로 3.3㎡당 1,800만원을 적용하면:
6만 6천 평 × 1,800만원 = 약 1조 1,880억원
낙관적으로 2,300만원을 적용하면:
6만 6천 평 × 2,300만원 = 약 1조 5,180억원
방법 2. 수익환원법(NOI ÷ Cap Rate)
임대료를 3.3㎡당 월 7만원으로 가정하면:
연간 임대수입 = 6만 6천 평 × 7만원 × 12개월 = 약 554억원
운영비용(관리비, 세금, 수선충당금 등) 약 20% 차감 → NOI(순영업이익) ≈ 443억원
캡레이트 4.0% 적용 시 → 443억 ÷ 0.04 = 약 1조 1,075억원
캡레이트 3.5% 적용 시 → 443억 ÷ 0.035 = 약 1조 2,657억원
두 방법 모두 1조 1천억~1조 5천억 사이로 수렴하는 걸 확인할 수 있습니다. 실제 시장에서 기관투자자들이 제시하는 호가도 이 레인지 안에 있다고 봐야 합니다. 참고로 서울 오피스텔 임대수익률 5% 투자 진짜 가능한지 직접 계산해봤습니다에서 소형 오피스텔 기준의 수익률 계산 방식도 다루고 있는데, 대형 오피스는 NOI 기반 수익환원법이 훨씬 정교하게 작동합니다.
영등포 타임스퀘어 오피스 매각가 시뮬레이션 비교
※ 추정치 기반 참고용 데이터. 실제 거래가와 다를 수 있음.
| 산정 방법 | 적용 기준 | 추정 매각가 | 포인트 |
|---|---|---|---|
| 비교사례 보수 | 3.3㎡당 1,800만원 | 약 1조 1,880억 | 하단 기준선 |
| 비교사례 낙관 | 3.3㎡당 2,300만원 | 약 1조 5,180억 | 상단 기준선 |
| 수익환원 Cap4.0% | NOI 443억 기준 | 약 1조 1,075억 | 기관 선호 기준 |
| 수익환원 Cap3.5% | NOI 443억 기준 | 약 1조 2,657억 | 저금리시 적용 |
영등포 타임스퀘어 오피스 매각가격이 얼마인가요?
시장 추정가는 약 1조 2천억~1조 5천억원 사이입니다. 3.3㎡당 환산 시 1,800만~2,300만원 레인지로, 비교사례법과 수익환원법(캡레이트 3.5~4.0%) 두 가지 방법 모두 이 구간에서 수렴합니다. 제가 직접 NOI 기반으로 시뮬레이션해보니 캡레이트 4.0% 기준으로 약 1조 1,075억원, 3.5% 적용 시 1조 2,657억원이 나왔습니다.
3. 서울 A급 오피스 캡레이트 흐름과 시장 비교
솔직히 "1조짜리 건물"이라는 숫자에 압도되기 쉬운데, 투자 논리로 보면 결국 캡레이트(수익률) 싸움입니다. 금리가 오르면 캡레이트도 따라 올라가고, 그러면 같은 NOI에서 매각가는 오히려 떨어집니다. 이게 기관투자자들이 2022~2023년에 오피스 매각을 미뤘던 이유이기도 했죠.
서울 권역별 A급 오피스 캡레이트 및 3.3㎡당 시세 비교
※ 시장 추정치 기반 참고용 데이터
| 권역 | 캡레이트 추정 | 3.3㎡당 시세 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 강남 GBD | 3.50%~3.80% | 2,500만~3,000만원 | 최고가 권역 수요 탄탄 |
| 여의도 YBD | 3.80%~4.20% | 2,000만~2,500만원 | 금융권 앵커 수요 |
| 도심 CBD | 3.70%~4.10% | 2,200만~2,800만원 | 오피스 역사 깊음 |
| 영등포권 | 3.90%~4.30% | 1,800만~2,300만원 | 여의도 인접 할인 적용 |
| 마포 DMC | 4.20%~4.80% | 1,500만~2,000만원 | 신흥 권역 공실 주의 |
표에서 보듯이 영등포는 여의도보다 캡레이트가 약 0.1~0.2%p 높습니다. 이건 리스크 프리미엄이기도 하고, 동시에 매각 시 가격 할인 요소이기도 합니다. 다만 타임스퀘어처럼 복합상업시설과 연계된 오피스는 공실 위험이 구조적으로 낮아서 순수 오피스동 대비 프리미엄이 붙는 경향이 있습니다.
최근 논현동 꼬마빌딩 투자 수익률 실제로 얼마나 나올까에서도 다뤘지만, 수익형 부동산은 결국 "얼마에 샀냐"보다 "임대수익이 안정적이냐"가 핵심입니다. 타임스퀘어 오피스가 이 딜에서 강점을 가지는 이유도 바로 그 점입니다.
영등포 타임스퀘어 오피스 임대수익률은 어느 정도인가요?
3.3㎡당 월 임대료 약 6만~8만원 수준으로, NOI 기준 연 443억원 내외가 추정됩니다. 캡레이트로 환산하면 약 4.0% 내외로 서울 프라임 오피스 평균 범위(3.8~4.2%)에 정확히 들어옵니다. 공실률이 3% 미만으로 유지되고 있어 수익 안정성 측면에서는 상위권 물건으로 봐도 무방합니다.
4. 주변 실거래가와 연결해서 보는 영등포 부동산 시장
오피스 매각 딜을 볼 때는 주변 주거용 부동산 시장 흐름도 같이 봐야 합니다. 실제로 아파트 시세가 오르면 상업지 지가도 올라가고, 결국 오피스 가치도 상향 압력을 받거든요. 최근 실거래가를 보면:
| 단지명 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 포인트 |
|---|---|---|---|---|
| 영등포그랑그루 | 12.10㎡ | 8층 | 1억 3,000만원 | 소형 오피스텔급 |
| 현대3차(대림동) | 43.92㎡ | 9층 | 7억 4,900만원 | 3.3㎡당 약 5,600만원 |
| 브라운스톤영등포 | 84.90㎡ | 3층 | 10억 6,000만원 | 3.3㎡당 약 4,100만원 |
영등포 중소형 아파트가 3.3㎡당 4,000만~5,600만원에 거래되는 걸 보면, 오피스 시세 3.3㎡당 2,000만원대가 오히려 저렴해 보이기도 합니다. 물론 용도가 다르고 수익구조가 다르기 때문에 단순 비교는 무리이지만, 영등포 지역 전반의 부동산 가치가 올라오고 있다는 신호로 읽을 수 있습니다.
특히 브라운스톤영등포 84.9㎡가 10억 6,000만원에 거래된 건 꽤 의미 있는 데이터입니다. 3층이라는 점을 감안하면 실거래가 기준 영등포 중형 아파트가 10억을 넘어섰다는 게 확인됩니다. 이런 주거 시장의 활황은 주변 상업용 부동산 가치에도 긍정적으로 연결됩니다.
영등포구 최근 아파트 실거래가 3.3㎡당 단가 비교
※ 2026년 4월 실거래 기준
| 단지 | 전용면적 | 거래가 | 3.3㎡당 단가 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 영등포그랑그루 | 12.10㎡ | 1억 3,000만원 | 약 3,550만원 | 초소형 오피스텔형 |
| 현대3차(대림동) | 43.92㎡ | 7억 4,900만원 | 약 5,630만원 | 소형 아파트 가성비 |
| 브라운스톤영등포 | 84.90㎡ | 10억 6,000만원 | 약 4,120만원 | 중형 10억 돌파 |
5. 타임스퀘어 오피스 매각, 투자자 입장에서 어떻게 볼까
이 딜에서 잠재 매수자 입장이 되어보면 체크해야 할 게 세 가지입니다. 첫째, 앵커 테넌트 계약 잔여 기간. 이마트나 롯데백화점처럼 장기 임차인이 언제까지 계약되어 있느냐가 NOI 안정성의 핵심입니다. 둘째, 매각 구조가 지분 매각인지 전체 자산 매각인지. 지분 매각이라면 의사결정 구조가 복잡해질 수 있습니다. 셋째, 신안산선 개통 시점. 영등포역에 신안산선이 들어오면 접근성이 비약적으로 향상되고, 임대료 업사이드 압력이 생깁니다.
저는 몇 년 전에 상업용 부동산 펀드 투자를 검토하면서 서울 오피스 시장을 꽤 깊게 파봤는데, 그때 확인한 게 "위치 좋은 복합상업 오피스는 아파트보다 변동성이 낮다"는 겁니다. 공실이 거의 없는 상황에서 임대료가 매년 소폭씩 올라가는 구조라면 장기 보유 쪽이 유리합니다. 타임스퀘어가 그 조건에 해당됩니다. 물론 이 규모의 딜은 리츠나 기관투자자 영역이고, 개인이 직접 투자하긴 사실상 불가능하죠. 하지만 관련 리츠 상품이나 부동산 펀드를 통한 간접 투자는 가능합니다.
실거래가를 확인할 때는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하면 오피스 건물의 집합건물 거래 내역도 조회할 수 있습니다. 대형 블록딜은 시간차가 있지만 결국 등기와 함께 공개되니 참고하시면 좋습니다.
영등포 오피스 시장 전망은 어떻게 되나요?
신안산선 개통 기대감과 여의도 연계 수요, 복합상업 배후 기반으로 중장기 긍정적 전망이 우세합니다. 단기적으로는 고금리에 따른 캡레이트 압박이 있어 급격한 가격 상승보다는 안정적 임대수익 유지가 핵심입니다. 영등포 오피스 공실률이 3% 미만으로 낮게 유지되고 있다는 점은 수요 기반이 탄탄하다는 증거입니다.
6. 매각 딜의 시사점, 서울 대형 오피스 시장이 움직인다
타임스퀘어 오피스 매각 딜이 완성되면 서울 비도심권 A급 오피스 시장의 기준가 형성에 영향을 줍니다. 이미 서울 프라임 오피스는 공급 부족 상태이고, 여의도 IFC나 파크원 같은 물건들이 이미 높은 가격에 형성되어 있어서 영등포 타임스퀘어가 어느 가격에 매각되느냐는 시장 전체의 벤치마크가 됩니다.
또한 이 딜을 보면서 영등포 일대 재개발 및 복합개발 프로젝트들도 다시 주목받을 수 있습니다. 이미 노량진뉴타운 9000가구 분양 일정 지금 놓치면 진짜 후회합니다에서 노량진~영등포 일대 대형 개발 흐름을 다뤘는데, 타임스퀘어 오피스 매각 딜은 그 맥락과 자연스럽게 연결됩니다. 기관 자금이 이 권역에 계속 유입되고 있다는 시그널이니까요.
개인 투자자 입장에서 이 딜에서 얻을 수 있는 인사이트는 하나입니다. 영등포 상권과 오피스 수요가 구조적으로 탄탄하다는 것. 이건 주거용 부동산 가격에도 하방 지지력으로 작용합니다. 아파트 투자 시 배후 상업 인프라가 얼마나 탄탄한지를 체크하는 게 중요한 이유가 여기 있습니다.
서울 대형 오피스 주요 거래 사례 비교
※ 시장 공개 정보 기반 추정치. 참고용 데이터.
| 건물명 | 권역 | 거래가 추정 | 3.3㎡당 단가 | 캡레이트 |
|---|---|---|---|---|
| 여의도 IFC | YBD | 약 3조 8천억 | 약 3,200만원 | 약 3.80% |
| 파크원 오피스 | YBD | 약 2조 2천억 | 약 2,800만원 | 약 3.90% |
| 강남 GFC | GBD | 약 1조 8천억 | 약 3,500만원 | 약 3.60% |
| 타임스퀘어(추정) | 영등포 | 약 1조 2천억~1조 5천억 | 약 1,800만~2,300만원 | 약 4.00% |
결론적으로 영등포 타임스퀘어 오피스 매각 시세는 비교사례법과 수익환원법 모두 1조 1천억~1조 5천억원 사이로 수렴하고, 3.3㎡당 단가로는 1,800만~2,300만원이 합리적 레인지입니다. 캡레이트 4.0% 내외, 공실률 3% 미만이라는 수치가 이 딜의 가장 강한 매력 포인트입니다. 서울 비도심 A급 오피스 시장의 벤치마크가 될 거래인 만큼, 최종 낙찰가가 공개되면 영등포 권역 상업용 부동산 전반에 대한 가치 재평가가 이뤄질 가능성이 있습니다.
※ 본 글은 투자 참고 정보를 제공하는 것으로, 특정 자산에 대한 직접 매수를 권유하지 않습니다. 모든 투자 판단은 본인의 책임 하에 이루어져야 하며, 수치는 추정치 기반 참고용입니다.
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